🌗 Kira Bedelinin Indirilmesi Dava Dilekçesi

Kira Bedelinin Tespiti Dava Dilekçesi, Kira bedelinin tespiti davası hangi mahkemede açılır? Kira tespit davası ne kadar sürer? +90 (212) 272 65 51 Kira bedelinin uyarlanması davası, dava şartları ve dilekçesi hakkında detaylı bilgi almak; gerekirse hukuki süreci başlatmak için iletişim bölümünden bize ulaşabilirsiniz. Bu sitedeki bütün içeriklerin telif hakkı Av.Ayşegül Helvacıoğlu’na aittir. ONLINEDILEKCE YAZ. DAVACI ADI/TC. DAVACI VEKİLİ. DAVACI ADRESİ. DAVALI ADI/TC. DAVALI VEKİLİ. KiracınınTahliyesi. Esma Şengüler Bir e-posta göndermek 1 hafta önce. 0 62 3 dakika okuma süresi. Kiracı kira bedelini zamanında ödemezse; kiraya veren kişi tarafından 1 yıl içerisinde 2 sefer yazılı ihtar yapılması halinde ; kira döneminin bitiminde başkaca bir ihtar çekmeye gerek olmaksızın, kira döneminin bitiminde T.C YARGITAY 4. Hukuk Dairesi 2021/4690 E. , 2021/7847 K. “İçtihat Metni” MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi Taraflar arasındaki tahkim davası hakkında Sigorta Tahkim Komisyonu İtiraz Hakem Heyeti tarafından verilen 07/05/2019 tarih ve 2019/İHK-4889 sayılı kararın , süresi içinde davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, dosya incelendi, gereği Dava, hak ve nesafet esaslarına göre kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile 17.02.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin brüt 8.750 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. KiraBedelinin Tespiti Davası; Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4, m.6 ve m.10 göre davalının ikametgahı ya da sözleşmenin ifa edildiği yani gayrimenkulün bulunduğu sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Kira bedelinin tespiti davası yenilenen kira sözleşmesinde yeni kira bedelinin tespiti için her zaman açılabilir. Ancak açılacak 9PVeR. Trend Anasayfa Kira bedelinin indirilmesi Kira bedelinin indirilmesi 14-04-2015 175127 Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabiliyor. Peki, kira bedelinde indirim yapılması için hangi mahkemede dava açılır? Kira indirimi talebi nasıl yapılır? İşte yanıtı.. Kirada indirim nasıl yapılır? 02-10-2014 175813 Taşınmaz mal sahibinin, kiracıya karşı borçları arasında kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluğu bulunuyor. Kiracı bazı durumlarda kirada indirim yapılmasını isteyebiliyor. Peki, kirada indirim nasıl yapılır? Kira bedelinin indirimi davası! 21-05-2014 165212 Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebiliyor. Kira bedelinin indirimi davası nasıl açılır? İşte kira bedelinin indirimi davası örneği... Kira bedelinin indirilmesi! 30-01-2014 094025 Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebiliyor. İşte Kira bedelinin indirilmesi hususu... Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu! 29-08-2013 104000 Kiralama işleminde, gayrimenkulün ayıplarının olması halinde, kiraya verene bazı sorumluluklar yükleniyor. Sorumluluklar; kiralananın teslim anındaki ayıplarından ve kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden sorumluluk olarak sıralanıyor... Kira tespit davası ne zaman açılır? Ev sahibi kiraya ek zam yapabilir mi? 14-04-2022 204100 Kira tespit davası, kiracı ya da kiraya veren tarafından açılan kira bedelinin yeniden belirlenmesinin talep edildiği bir davadır. Bu dava uygulamada genellikle kira artış davası olarak bilinmektedir. Peki, Ev sahibi kiraya ek zam yapabilir mi? Kira tespit davası ne zaman açılır? İşte tüm detaylar.. Kira kaç gün gecikirse ihtar çekilir? 19-03-2022 034800 Taşınmazını kiraya veren ancak kira bedelinin tahsilinde zorluk yaşayanlar kiracısına ne kadarlık bir gecikme halinde ihtar çekebileceğini merak ediyor. Peki, kira kaç gün gecikirse ihtar çekilir? Avrasya GYO, Metrocity'de kira sözleşmesini yeniledi! 10-03-2021 090543 Avrasya GYO, Şişli Metrocity A blok 17. kat kira sözleşmesinin yenilenmesine, kira bedelinin aylık 25 bin 422 TL olarak belirlenmesine ve 1 Mart 2021'den başlamak üzere kira sözleşmesinin 1 yıllığına uzatılmasına karar verdi. İş GYO 2020'de 2 AVM ve 2 çarşıdan milyon TL kira geliri elde etti! 30-01-2021 114159 İş GYO'nun ekspertiz kira bedelinin altında kira geliri elde edilen iki alışveriş merkezi ve iki çarşının 2020 yılı için ortalama dolulukları baz alınarak hesaplanan kira ekspertiz bedeli toplamları KDV hariç 42,8 milyon TL, 2020 yılı sonunda elde edilen toplam kira gelirleri ise KDV hariç 31,2 mily TÜGVA'da kira tartışması! 20-12-2020 091900 Türkiye Gençlik Vakfı TÜGVA, Tunceli’de sivil toplum kuruluşları ve halkın, dinci yapıların örgütlenmesine karşı giriştiği mücadele üzerine Tunceli Temsilciliği tabelasını indirmişti. Dersim Araştırmaları Merkezi’nin DAM, vakıfa bu kuruluşlar için kira bedelinin alınıp alınmadığını sordu. Katalonya'da konut kira bedellerine sınırlama! 10-09-2020 151509 Konut kira bedelinin, kiracının aylık gelirinin yüzde 30'unun üzerine çıkması halinde uygulanacak yeni yasa ile kira fiyatlarının Barselona'da yüzde 25 düşmesi öngörülüyor. İş yeri kira sözleşmelerinde koşullar değişiyor! 29-06-2020 144029 Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı, iş yeri kiralarına ilişkin açıklamalarda bulundu. Özelmacıklı, kira kontratları yazılırken kira bedelinin net mi brüt mü olduğunun açıkça yazılması gerektiğini belirtti... Avrasya GYO'nun Samsun'daki okul ve arsası 1 yıllığına kiraya verildi! 24-06-2020 101254 Avrasya GYO'nun portföyünde yer alan Samsun'daki betonarme 6 katlı okul ve arsasının Çarşamba Vefa Eğitim Kurumları Sanayii ve Ticaret 1 yıllığına kiraya verilmesine, kira bedelinin kiraya verilen okul binasından bir kira yılı içerisinde toplam cirosunun yüzde 20'si olarak belirlenmesine kar Kira bedelinin indirilmesi Haberi Kira indirimi talebi nasıl yapılır?Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabiliyor. Ancak, Kanunen bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli indirimi talebi, Sulh Hukuk Mahkemesine verilecek bir dilekçe ile yapılabiliyor. Kira bedelinin tespiti dava örneği aşağıda yer alıyor;YARGITAYHukuk Genel Kurulu 2010/14-14 , 2010/15... Copyright © 2022 YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ E. 2005/6204 K. 2005/6853 T. • HASILAT KİRASI Kiralanan Kullanmaya Elverişli Teslim Edilmemişse Ya da Sonradan Kullanmaya Elverişsiz Hale Gelmişse Kiralayanın Ayıba Karşı Tekeffül Borcundan Ötürü Kiracıya Karşı Sorumlu Olduğu • AYIBA KARŞI TEKEFFÜL Kiralanan Kullanmaya Elverişli Teslim Edilmemişse Ya da Sonradan Kullanmaya Elverişsiz Hale Gelmişse Kiralayanın Kiracıya Karşı Sorumlu Olduğu – Hasılat Kirası • KİRA BEDELİNİN İNDİRİLMESİ TALEBİ Hasılat Kirası/Kiralananda Sonradan Ortaya Çıkan Ayıp – Kiracının Seçimlik Hakkını Bu Doğrultuda Kullanmış Olduğu/Davanın Reddedilemeyeceği • KİRALANANDA SONRADAN ORTAYA ÇIKAN AYIP Kiracının Seçimlik Hakkını Kira Bedelinin İndirilmesi Yolunda Kullanması/Davanın Reddedilemeyeceği – Hasılat Kirası • KİRACININ SEÇİMLİK HAKKI Hasılat Kirası/Kiralananda Sonradan Ortaya Çıkan Ayıp – Kiracının Seçimlik Hakkını Kira Bedelinin İndirilmesi Yolunda Kullanması/Davanın Reddedilemeyeceği 818/m. 249, 250, 270, 272 ÖZET Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine verilen dilekçe ile kira bedelinin indirilmesi istenmiştir. Uyuşmazlık düzenlemesi Borçlar Kanununun 270 ve davamı maddelerinde yapılan hasılat kirası sözleşmesinden kaynaklanmıştır. Borçlar Kanununun 272. maddesinin yaptığı yollama nedeniyle sözleşmeye uygun teslim edilse bile kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıptan dolayı, kiralayanın kiracıya karşı ayıbı üstlenme borcu bulunmaktadır. Sonradan ortaya çıkan ayıp nedeniyle kiracının haklarını düzenleyen Borçlar Kanununun 250. maddesi gereğince kiracı ya ayıbın uygun sürede giderilmesini, bu yerine getirilmezse kira ücretinden uygun bir miktarın tenzilini isteyebilir. Olayda, davacı kiracı seçimlik hakkını kira ücretinden uygun bir miktar indirim doğrultusunda kullanmış olup, mahkemenin davanın reddine dayanak yaptığı gerekçe yasaya uygun düşmemiştir. DAVA Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine gününde verilen dilekçe ile kira bedelinin indirilmesi istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü KARAR Uyuşmazlık düzenlemesi Borçlar Kanununun 270 ve davamı maddelerinde yapılan başlangıç tarihli hasılat kirası sözleşmesinden kaynaklanmıştır. Bu tür sözleşmelerle kiralayan, hasılat veren bir malı veya hakkı kullanmak ya da işletmek üzere kiracıya bırakır ve buna karşılık da kiracı kiralayana kira parası ödemeyi veya işletme gelirinden bir pay vermeyi taahhüt eder. Kiralayanın borçları başlıklı Borçlar Kanununun 272. maddesine göre hasılat kirası sözleşmesinde de kiralayanın önde gelen borcu, adi kira sözleşmelerinde olduğu gibi kiralananın, sözleşmenin öngördüğü kullanmaya ve işletmeye elverişli durumda teslim ve kiralananı sözleşme süresince öngörülen kullanmaya ve işletmeye elverişli durumda bulundurmaktır. Kiralayanın anılan borçlarını ihlal etmesi halinde yasada yapılan gönderme uyarınca adi kira hakkındaki hükümlerin uygulanması gerekir. Adi kirayı düzenleyen Borçlar Kanununun 249. ve 250. maddeleri gereğince de kiralanan yer kullanmaya elverişli şekilde teslim edilmemişse, 249/II-III ya da elverişli olarak teslim edilmekle beraber sonradan kullanmaya elverişsiz hale gelmişse kiralayan yasadan kaynaklanan ayıba karşı tekeffül borcundan ötürü kiracıya karşı sorumludur. Bu gibi durumlarda kiracı Borçlar Kanununun 250. maddesinde öngörülen hüküm nedeniyle ücretten uygun bir miktarın indirilmesini isteyebileceği gibi eğer talep etmiş ve ancak ortaya çıkan ayıp kiralayan tarafından uygun sürede giderilmemişse akdin feshini de isteyebilir. Somut olaya gelince; Davacı kiracı, davalı ile aralarında başlangıç tarihli hasılat kirası sözleşmesi bulunduğunu, bu sözleşme ve sözleşmenin eki kira özel şartnamesi, özel şartlar, genel şartname ve ihale tutanağı ile Kadıköy Zühtüpaşa Mahallesi Bağdat caddesinde bulunan 83 parselin yine sözleşmenin eki krokiye göre B, C, D, E, F, G, M ve U harfleri ile işaretli 2687 metrekarelik yerin kiralandığını, ancak kiralanan G, H ve C harfli bölümlerin işletmenin kiralanmasından sonra kendilerinden kaynaklanmayan nedenle kullanılamadığını, bundan dolayı sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinden Lira aylık kira bedelinin sözleşmeye müdahale edilerek tenziline karar verilmesini istemiş, mahkemece bu gibi durumlarda kiracının ancak sözleşmenin feshini talep etme hakkı bulunduğundan bahisle dava reddedilmiştir. Hüküm davacı tarafça temyiz edilmiştir. Az yukarıda söz edildiği üzere Borçlar Kanununun 272. maddesinin yaptığı yollama nedeniyle sözleşmeye uygun teslim edilse bile kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıptan dolayı, kiralayanın kiracıya karşı ayıbı üstlenme borcu bulunmaktadır. Sonradan ortaya çıkan ayıp nedeniyle kiracının haklarını düzenleyen Borçlar Kanununun 250. maddesi gereğince kiracı ya ayıbın uygun sürede giderilmesini, bu yerine getirilmezse kira ücretinden uygun bir miktarın tenzilini isteyebilir. Olayda, davacı kiracı seçimlik hakkını kira ücretinden uygun bir miktar indirim doğrultusunda kullanmış olup, mahkemenin davanın reddine dayanak yaptığı gerekçe yasaya uygun düşmemiştir. Her ne kadar, dava dilekçesinde davacı kiracı krokide C, G ve H harfli bölümlerin sonradan kullanmaya elverişsiz hale geldiğini iddia etmiş ise de incelenen başlangıç tarihli kira sözleşmesinde bunlardan H harfli bölümün davacıya kiralandığı yazılı değildir. Mahkemece öncelikle davacı vekiline, ortadaki çelişkinin nedeni açıklattırılmalı, bundan sonra tarafların delilleri toplanmalı, yerinde uzman bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu ile inceleme yapılarak, dayanılan kira sözleşmesi ve sözleşme eklerine göre davacıya kiralandığı halde kira süresi içinde davacının bir kısım bölümden yararlanamadığı yer varsa, bu yerlerin neresi olduğu saptanmalı, kullanmanın mümkün olmaması kiracının kendi kusurundan yahut şahsının meydana getirdiği mucbir bir sebepten kaynaklanıp kaynaklanmadığı üzerinde durulmalı, bütün bu araştırmaların sonunda kiralanan ve ancak sonra kullanıma elverişsiz hale gelen bu yer kiracıdan kaynaklanmayan nedenlerle kullanılamaz hale gelmişse kiralayanın ayıbı üstlenme borcundan dolayı kiracıya karşı sorumlu olacağı düşünülerek kira sözleşmesindeki kira bedeli, görünümündeki emsaline uyarlanarak kira bedelinden yapılacak indirim bulunmalı ve dava hakkında böylelikle bir sonuca varılmalıdır. Tüm bu nedenler bir yana bırakılarak davanın yasaya uygun düşmeyen bazı gerekçelerle reddi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir. SONUÇ Yukarıda yazılı nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, gününde oybirliği ile karar verildi. YARGITAY 11. HUKUK DAİRESİ E. 2004/206 K. 2004/11532 T. • İSKAN RUHSATININ ALINMAMASI Kiralanan Yerin Yapı Kullanma İzin Belgesinin Bulunmamasının Sözleşmenin Feshi için Haklı Neden Olması • SÖZLEŞMENİN FESHİ Davacının Hukuki Ayıbı Bildiği Kabul Edileceğinden Dolayı Kira Sözleşmesini Fesihte Haklı Olmadığının Kabul Edilmesinin Gerekmesi • TAZMİNAT KALEMLERİNİN BELİRLENMESİ Olayda Tarafların Birlikte Kusurlu Oldukları Gözetilerek Tazminat Taleplerinin Buna Göre Değerlendirilmesinin Gerekmesi • MUTERAFIK KUSUR Kiralayanın da Kira Sözleşmesi ile Kiralananın İçinde Bulunduğu İş Merkezinin Taahhüt Etmiş Olduğu Süre İçerisinde Yapı Kullanma İznini Alamamış Olmasından Dolayı Kusurlu Olması • HAKİMİN TALEPLE BAĞLILIĞI Davacı Ek Davasında Dövize Dayalı Alacak Kalemleri için Faiz Talebinde Bulunulduğu Tarih Dikkate Alınmadan İlk Dava Tarihinden Önceki Bir Tarihten İtibaren Faize Hükmedilmesinin Hatalı Olması • HUKUKİ AYIP Kiralananın Mevcut Hali ile Çalışma İzni Alınamayacağını Bilen Davacının Mecuru Teslim Aldığı Tarihte Bu Hukuki Ayıbı Bildiğinin Kabul Edilmesi 818/ 1086/ ÖZET Mahkemece kiralanan yerin yapı kullanma izin belgesinin bulunmamasının sözleşmenin feshi için haklı neden olduğu kabul edilmiş ise de; kira sözleşmesinin imzalandığı ve kiralananın davacıya teslim edildiği tarihlerde iş merkezinin inşaat halinde olduğu, anılan evrelerde binanın yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığının kiracı tarafından bilindiği konusunda uyuşmazlık yoktur. Kiralananın bu hali ile çalışma izni alınamayacağını bilen davacının, mecuru teslim aldığı tarihte bu hukuki ayıbı bildiği ve kira sözleşmesini fesihte haklı olmadığının kabulü gerekir. Ancak, kiralayan da kira sözleşmesinin 4 ncü maddesi ile kiralananın içinde bulunduğu iş merkezinin 2000 yılının üçüncü üç aylık dönemi olarak taahhüt etmiş olmasına karşın yapı kullanma iznini bu süreye kadar alamamış olmasından dolayı kusurludur. O halde tarafların olayda birlikte kusurlu oldukları gözetilerek tazminat talepleri buna göre değerlendirilmek gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu nedenle davalı yararına bozulması gerekmiştir. DAVA Taraflar arasında görülen davada Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesi’nce verilen tarih ve 2001/115-2003/413 sayılı kararın Yargıtay’ca duruşmalı olarak incelenmesi davalı ve vekili tarafından istenmiş olmakla, duruşma için belirlenen günde davalı ve mukabil davacı avukatı Pelin C. ile davacı ve mukabil davalı avukatı Semih U. gelip, temyiz dilekçesinin de süresinde verildiği anlaşıldıktan ve duruşmada hazır bulunan taraflar avukatları dinlenildikten sonra, duruşmalı işlerin yoğunluğu ve süre darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması ileriye bırakılmıştı. Dava dosyası için Tetkik Hakimi Ali Orhan tarafından düzenlenen rapor dinlenildikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü KARAR Davacı vekili, müvekkilinin iki ayrı sözleşme ile davalıya ait dükkanları kaba inşaat halinde iken kiralayıp işletme amacına uygun olarak tefriş ettiğini, tüm edimleri yerine getirmesine rağmen davalının mecura ait iskan ruhsatını temin edemediği gibi müvekkilinin rızası alınmaksızın ve talepte bulunulmaksızın dava dışı şirketten alınan elektrik malzemesi bedeli ve işçilik bedeline muhatap edildiğini ve müvekkilinin haklı olarak ödeme yapmaması gerekçe gösterilerek elektriğinin kesildiğini, keşide edilen 2 nci ihtarnameye rağmen sözleşmeye aykırılığın giderilmemesi üzerine sözleşmenin müvekkilince feshedildiğini ileri sürerek, manevi tazminat, USD sözleşme teminatı, USD komisyon ücreti, USD götürü kira bedeli, USD teknik ve kontrolörlük ücreti, USD+ makine ve ekipman bedeli, yatırım inşaat bedeli ve reklam gideri ile atiye terk edilen yoksun kalınan kârın davalıdan tahsilini istemiştir. Davalı vekili, sözleşme ve şartname gereğince elektrik branşmanını faaliyete geçirme yükümlülüğünün kiracıya ait olduğunu, iskan ruhsatının olmamasının Karşıyaka ve Çığli Belediyeleri arasında çıkan yetki uyuşmazlığından kaynaklandığını ve müvekkilinin kusurunun bulunmadığını, bu nedenlerle sözleşmenin feshinin haksız olduğunu, komisyon bedelinin dava dışı firmaya ödendiğinden müvekkilinin sorumlu tutulamayacağını, götürü kira bedelinin ise sözleşme tarihi ile iş merkezinin halka açış tarihi arasında bir defaya mahsus yapılan ödeme olması nedeniyle sözleşmenin fesih nedenine bağlı olmaksızın iadesinin mümkün olmadığını, iş merkezi ve müşterilerin güvenliği açısından ödenen teknik hizmet bedelinin sağlanan hizmetlerin karşılığı olması, reklam giderlerinin davacının işletmesi ile ilgili olması nedeniyle de istenemeyeceğini, teminatın iadesine diyecekleri bulunmadığını, makine ve ekipmanın tahliyede kiralayana bırakılmasının sözleşme hükmü olması nedeniyle davacı yanca götürülmesi karşısında bedelinin müvekkiline ödenmesi gerektiğini savunarak, asıl davanın reddi ile karşı davasında USD sözleşmenin 22 nci maddesine aykırı feshi nedeniyle bakiye kira bedeli ve 12 aylık kira bedeli, USD makine ve ekipman bedeli, USD tahliye sırasında oluşan zarar ile vaktinden önce tahliyeye dayalı ticaret merkezinin canlılığının ve müşteri akışının aksatılmasına dayalı tazminatın karşı davalıdan tahsilini istemiştir. Mahkemece, toplanan kanıtlar ve bilirkişi raporuna göre, davalının 249 ncu maddesi gereğince iskan ruhsatı alamadığı mecuru ayıpsız olarak kiracıya teslim borcunu yerine getirmediğinden ve fiilen kullanım olanağı sağlamadığında davacının sözleşmeyi haklı olarak feshettiği, haklı fesih nedeniyle kiracı davacının teminat, komisyon, götürü kira, teknik kontrolörlük, yatırım ve reklam bedelini isteyebileceğini, makine ve ekipman bedeli ile yoksun kalınan kazancın atiye terk edildiği, manevi tazminat koşullarının oluşmadığı, karşı dava açısında da sözleşmenin haklı nedenle feshedilmiş olması nedeniyle karşı davacının sözleşmenin 22/1 nci maddesine dayanarak talepte bulunamayacağı, ancak tahliye sırasında oluşan zararın istenebileceği gerekçesiyle tarihinden itibaren devlet bankalarının 1 yıllık vadeli döviz mevduatına uyguladığı en yüksek faiz ile birlikte, da aynı tarihten itibaren yasal faizi ile birlikte karşı davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Kararı, davalı karşı davacı vekili temyiz etmiştir. 1- Dosya içindeki bilgi ve belgeleri, mahkeme kararının gerekçesinde dayanılan delillerin tartışılıp değerlendirilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına göre davalı -karşı davacı vekilinin yerinde görülmeyen ve aşağıdaki bent kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. 2- Davacının kira sözleşmesinin imzalanmasında aracılık eden 3 ncü kişiye yaptığı komisyon ücreti ödemesi davalı yandan istenebilecek bir tazminat kalemi değildir. O halde komisyon ücreti ile ilgili istemin reddi gerekir. 3- Davacı vekili, mecurun yapı kullanma izin belgesinin alınmadığını ve davalının işyerinin elektriğini kesmesi nedeniyle kira sözleşmesine uygun olarak mecuru kullanma olanağının kalmadığını ileri sürerek sözleşmenin haklı bu nedenlerle feshedildiğini iddia etmiştir. Mahkemece kiralanan yerin yapı kullanma izin belgesinin bulunmamasının sözleşmenin feshi için haklı neden olduğu kabul edilmiş ise de; kira sözleşmesinin imzalandığı ve kiralananın davacıya teslim edildiği tarihlerde iş merkezinin inşaat halinde olduğu, anılan evrelerde binanın yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığının kiracı tarafından bilindiği konusunda uyuşmazlık yoktur. Kiralananın bu hali ile çalışma izni alınamayacağını bilen davacının, mecuru teslim aldığı tarihte bu hukuki ayıbı bildiği ve kira sözleşmesini fesihte haklı olmadığının kabulü gerekir. Ancak, kiralayan da kira sözleşmesinin 4 ncü maddesi ile kiralananın içinde bulunduğu iş merkezinin 2000 yılının üçüncü üç aylık dönemi olarak taahhüt etmiş olmasına karşın yapı kullanma iznini bu süreye kadar alamamış olmasından dolayı kusurludur. O halde tarafların olayda birlikte kusurlu oldukları gözetilerek tazminat talepleri buna göre değerlendirilmek gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu nedenle davalı yararına bozulması gerekmiştir. 4- Davacı, işyerinin elektriğinin kesilmesinin de sözleşmeye aykırılık oluşturduğunu ve bu durumun dahi haklı fesih nedeni olduğunu ileri sürmüş olmasına rağmen mahkeme karar gerekçesinde bu iddiayı değerlendirmemiştir. O halde bu açıdan da eksik incelemeye dayalı kararın bozulması gerekmiştir. 5- Kabul şekli bakımından ise; davacı ek davasında dövize dayalı alacak kalemleri için tarihinden itibaren faiz yürütülmesini istemiş olmasına rağmen, ek davanın tarihli oturumunda ilk dava tarihinden itibaren faiz talebinde bulunmuştur. Oysa mahkemece 74 ncü maddesine aykırı olarak ilk dava tarihinden önceki bir tarihten itibaren faize hükmedilmesi de bozmayı gerektirmiştir. SONUÇ Yukarıda 1 nolu bentte açıklanan nedenlerle davalı-karşı davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, 2, 3, 4 ve 5 nolu bentlerde açıklanan nedenlerle kararın mümeyyiz davalı-karşı davacı yararına BOZULMASINA, takdir edilen duruşma vekillik ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, ödediği temyiz peşin harcın isteği halinde temyiz edene iadesine, tarihinde oybirliğiyle karar verildi. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2004/8423 K. 2004/7719 T. • KİRALAYANIN KİRALANANI KULLANMAYA SALİH HALDE TESLİM BORCU İskan İzni Bulunmasının Vazgeçilmez Bir Zorunluluk Olduğu • İSKAN İZNİ Bulunmasının Vazgeçilmez Bir Zorunluluk Olduğu – Kiralayanın Kiralananı Kullanmaya Salih Halde Teslim Borcu • KİRALANAN YERİN AYIPLARI Kiralayanın Tekeffülü Altında Bulunduğu – Kullanılmasını İmkansız Kılacak Yahut Azaltacak Çeşitten İse Kiracının Sözleşmeden Dönme Hakkını Kullanabileceği • KİRACININ SÖZLEŞMEDEN DÖNME HAKKI Kiralanan Yerin Ayıpları/Kullanılmasını İmkansız Kılacak Yahut Azaltacak Çeşitten İse – Kiralayanın Tekeffülü Altında Bulunduğu • KİRACININ AYIBIN GİDERİLMESİ İÇİN MEHİL VERMESİ GEREĞİ Ayıp Giderilmediği Takdirde Kira Parasının İndirilmesini İsteyebileceği Gibi Sözleşmeden Dönme Hakkını da Kullanabileceği 818/ ÖZET Kiralayana davalı kiralananı akitten maksut olan kullanmaya salih bir halde kiracıya teslim borcu yüklenmiştir. Kiralananın kullanılabilmesi için iskan izni bulunması vazgeçilmez bir zorunluluk olup, bunun yerine getirilmesi de kiralayana ait bulunmaktadır. Kiralanan şeyin ayıpları, kiralayanın tekeffülü altındadır. Bu ayıplar kiralananın sözleşme ile güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını veya işletilmesini imkansız kılacak yahutta bu kullanım ve işletmeyi önemli surette azaltacak çeşitten ise kiracı sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. Kiracı ayıbın giderilmesi için kiralayana uygun bir mehil vermelidir. Bu mehil içinde ayıp giderilmediği takdirde kiracı davacı kira parasının indirilmesini isteyebileceği gibi sözleşmeden dönme hakkını da kullanabilir. Kiralayan aldığı kiraların tamamını alıkoyamaz; ancak şeyin kullanıldığı süre için ayıp nedeniyle indirilmiş kiraya karşılık olan miktarı alıkoyabilir. Kiralayan, kiracının tenkis zamanında mevcut bozukluklar için dahi doğmuş bulunan menfi zararını tazminle yükümlüdür. Fakat kusuru olmadığını ispat ederek bu tazminatı ödemekten kurtulabilir. DAVA Dava dilekçesinde tarihli sözleşmenin feshine ve ABD Doları ile 5000 ABD Doları tazminatın faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü KARAR Davacı, davalının işletmeciliğini yaptığı tarihi Binbirdirek Sarnıcında 2 adet dükkanı turistlere yönelik halı ticareti yapmak üzere tarihli 5 yıllık kira sözleşmesi ile kiraladığını, bir yıllık peşin kira karşılığı ABD Doları ödediği halde, davalı tarafça mecurun kendisine teslimi sağlanamadığından tarihli kira akdinin feshine, peşin ödenen ABD Dolarının aynen tahsiline ve para, zaman, itibar kaybından dolayı 5000 ABD Doları tazminatın tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı, kiraladıkları gayrimenkulu davacının emrine hazır tuttuklarını ve yararlanması için hertürlü tedbiri aldığını, kira sözleşmesinin kendisine yüklediği yararlandırmaya hazır bulundurma borcunu yerine getirdiği halde davacının mecuru kendi rızası ile kullanmadığını akdin feshini gerektirecek bir durum olmadığından ötürü davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, “ tarihli kira sözleşmesinde kiralayana dava konusu yerin kullanıma hazır hale getirmesi için herhangibir yükümlülük getirilmediği aksine sözleşmenin 5. maddesine göre kiralananda yapacağı faaliyet nedeniyle alınması gerekli tüm izinler ve diğer yasal yükümlülüklerin kiracı tarafından sağlanacağı, anılan kira sözleşmesi ile bu tarihten itibaren mecurun tamamen kullanıma hazır halde kiracıya teslim edildiğinin kabulü gerekeceği” gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş olup hüküm davacı tarafından temyiz edilmektedir. Dosya kapsamına göre Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu Müdürlüğünce iskan izninin tarihinde, Kaymakamlık’ça izin belgesinin tarihinde verildiği, kiracı tarafından çekilen ihtarnamenin tarihinde tebliğ edildiği ve bu davanın da tarihinde açıldığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. BK. 249/1 hükmüne göre kiralayana davalı kiralananı akitten maksut olan kullanmaya salih bir halde kiracıya teslim borcu yüklenmiştir. Kiralananın kullanılabilmesi için iskan izni bulunması vazgeçilmez bir zorunluluk olup, bunun yerine getirilmesi de kiralayana ait bulunmaktadır. Kiralanan şeyin ayıpları, kiralayanın tekeffülü altındadır. Bu ayıplar kiralananın sözleşme ile güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını veya işletilmesini imkansız kılacak yahutta bu kullanım ve işletmeyi önemli surette azaltacak çeşitten ise kiracı sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. Kiracı ayıbın giderilmesi için kiralayana uygun bir mehil vermelidir. Bu mehil içinde ayıp giderilmediği takdirde kiracı davacı kira parasının indirilmesini isteyebileceği gibi sözleşmeden dönme hakkını da kullanabilir. Kiralayan aldığı kiraların tamamını alıkoyamaz; ancak şeyin kullanıldığı süre için ayıp nedeniyle indirilmiş kiraya karşılık olan miktarı alıkoyabilir. Kiralayan, kiracının tenkis zamanında mevcut bozukluklar için dahi doğmuş bulunan menfi zararını tazminle yükümlüdür. Fakat kusuru olmadığını ispat ederek bu tazminatı ödemekten kurtulabilir. Mahkemece yukarıdaki ilkeler dikkate alınarak taraf delilleri toplanmak suretiyle varılacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmek gerekirken yazılı gerekçesiyle davanın reddi doğru görülmemiştir. SONUÇ Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, tarihinde oybirliğiyle karar verildi. YARGITAY 11. HUKUK DAİRESİ E. 2003/11462 K. 2004/7247 T. • KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ Hukuki Ayıbı Bilerek Kiralananı Teslim Alan Kiracının Sözleşmeyi Fesihte Haksız Olduğu • HUKUKİ AYIBI BİLEREK KİRALANANIN TESLİM ALINMASI Kiracının Kira Sözleşmesini Haksız Olarak Feshettiğinin Kabulü Gereği – Kira Sözleşmesi Uyarınca Teminatın İadesi Koşullarının Buna Göre Tartışılması Gereği • YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ OLMADAN İŞYERİNİN KİRAYA VERİLMESİ Bu Belgeyi Öngörülen Tarihte Edinemeyen Kiralayanın Kusurlu Olduğu Gözetileceği – Kira Sözleşmesi Uyarınca Teminatın İadesi Koşullarının Buna Göre Tartışılması Gereği • TEMİNATIN İADESİ TALEBİ Yapı Kullanma İzin Belgesini Öngörülen Tarihte Edinemeyen Kiralayanın Kusurlu Olduğunun Gözetileceği – Kira Sözleşmesi Uyarınca Teminatın İadesi Koşullarının Buna Göre Tartışılması Gereği 818/ ÖZET Mahkemece, hukuki ayıbı bilerek kiralananı teslim alan kiracının sözleşmeyi fesihte haksız olduğu, ancak, yapı kullanma izin belgesi olmadan işyerini kiraya veren ve bu belgeyi öngörülen tarihte edinemeyen kiralayanın da kusur olduğu gözetilerek kira sözleşmesinin 8 nci maddesi hükmü uyarınca teminatın iadesi koşullarının buna göre tartışılması gerekir. DAVA Taraflar arasında görülen davada Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesi’nce verilen tarih ve 2001/164-2003/235 sayılı kararın Yargıtay’ca incelenmesi duruşmalı olarak davalı vekili tarafından istenmiş olmakla, duruşma için belirlenen günde davacı avukatı Mestan Yavuz Yılmaz ile davalı avukatı Piyare Erdem gelip, temyiz dilekçesinin de süresinde verildiği anlaşıldıktan ve duruşmada hazır bulunan taraflar avukatları dinlenildikten sonra, duruşmalı işlerin yoğunluğu ve süre darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması ileriye bırakılmıştı. Dava dosyası için Tetkik Hakimi Ali Orhan tarafından düzenlenen rapor dinlenildikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü KARAR Davacı vekili, müvekkilinin davalıdan kiraladığı işyerinin ruhsatının alınamaması nedeniyle sözleşmeden beklenen faydanın sağlanamadığını ileri sürerek, sözleşmenin feshinin tespiti ile USD akit teminatı, USD kira avansı, USD teknik kontrollük hizmetleri bedeli, USD pazarlama komisyonu sayaç bedeli ve belediyeye ödenen ceza bedeli kazanç kaybı, dekorasyon bedelinin davalıdan tahsilini istemiştir. Davalı vekili, davacının kira sözleşmesini imzaladığı sırada iş merkezinin iskan ruhsatlı olmadığını bildiğini, bu nedenle sözleşmenin feshi için haklı neden bulunmadığını, komisyon ücretinin müvekkiline ödenmediğini, kira avansının sözleşme imza tarihinden iş merkezinin halka açıldığı tarih arası için verildiğini ve kira bedeli olması nedeniyle istenemeyeceğini, teknik hizmet bedelinin de iş merkezinin elektrik, klima, tesisat ve güvenlikle ilgili olması nedeniyle teknik kontrolörlük firmasına ödendiğini ve geri istenemeyeceğini, teminat bedelinin ise sözleşmenin 8 nci maddesi gereğince bir kısım mahsuplardan sonra kalanının ancak yatırıldığı günün kuru üzerinden TL olarak ve faizsiz istenebileceğini, mecurda yapılan düzenleme ve güzelleştirme ile ilgili işlerin sözleşmenin 17 nci maddesi gereğince tahliye sırasında müvekkili kiralayana bırakılacağından bu masrafların istenemeyeceği gibi, aynı maddenin delil sözleşmesi niteliğinde olan hükmü gereğince mimari raporun bu hususta gözönünde tutulması gerektiğini savunarak, asıl davanın reddi ile davacının tahliye sırasında mecura verdiği zarar için ve haksız fesih nedeniyle 22 nci madde gereğince 1 yıllık kira bedeli tutarı ve kira bedeli toplamı davacı karşılık davalıdan tahsilini istemiştir. Mahkemece, toplanan kanıtlar ve bilirkişi raporuna göre, davacıya kiralanan işyerinin kira sözleşmesi ve dava aşamasında da yapı kullanma bulunmadığından işyeri açma ruhsatı alınamadığı ve belediyece davacının idari para cezasına maruz bırakıldığı, ihtara rağmen yapı kullanma izninin alınamadığı, mecurun kullanıma elverişli biçimde davacıya teslim edilmemesi nedeniyle sözleşmenin feshinin haklı olduğu, haklı fesih sonucunda davacının yoksun kalınan kazanç ve idari para cezası dışındaki kalemleri talep hakkı bulunduğu, davalının karşı davadaki kira sözleşmesinin feshine dayalı kira bedeli alacağının, feshin haklı nedene dayanması nedeniyle istenemeyeceği, mecurun tahliye sırasında zararlandırılmasına dayalı tazminat isteminin yerinde görüldüğü gerekçesiyle asıl davanın kısmen kabulüne, sözleşmenin feshinin tespitine, ve dava tarihinden itibaren döviz ve yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, karşı davanın kısmen kabulü ile dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davacı karşı davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Kararı, davalı karşı davacı vekili temyiz etmiştir. 1- Dava dosyası içerisindeki bilgi ve belgelere, mahkeme kararının gerekçesinde dayanılan delillerin tartışılıp, değerlendirilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına göre, davalı karşı davacı vekilinin yerinde görülmeyen ve aşağıdaki bentler kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. 2- Davacı vekili, davalıdan kiralanan işyerinin bulunduğu iş merkezinin yapı kullanma izin belgesi olmadığından işyeri ruhsatı alınamadığını, bu nedenle belediyenin yaptırımlarına maruz kalan müvekkilinin kira sözleşmesini haklı olarak feshettiğini ileri sürerek, demirbaş, tefrişat-dekorasyon bedelleri ile sözleşme yapılırken ödenen teminat ve komisyon ödemelerinin yanında yoksun kalınan kardan doğan zararın tazminini talep etmiştir. Davalı ve karşılık davacı kiralayan vekili ise, işyerinin inşaat halinde iken kiraya verildiğini, kiracının yapı kullanma izin belgesi olmadığını, sözleşme yapıldığında bildiğini, esasen bu eksikliklerin tamamlanmasının da sözleşmeyle kiracıya yüklendiğini, hukuki ayıp diye nitelendirilen bu eksikliği bilerek kiralananı teslim alan kiracının daha sonra 249 ncu maddesi hükmüne dayanarak sözleşmeyi feshedemeyeceğini savunarak, asıl davanın reddini, karşılık davada ise, sözleşmenin 22 nci maddesince öngörülen haksız feshe dayalı bir yıllık kira bedeli tutarı tazminat ile 2001 Nisan ayı kira parasının tahsilini istemiştir. Kira sözleşmesinin imzalandığı ve kiralananın kiracıya teslim edildiği tarihlerde iş merkezinin inşaat halinde olduğu, anılan evrelerde binanın yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığının kiracı tarafından bilindiği uyuşmazlık konusu olmadığı gibi, dosyadaki kanıtlar ile de sabittir. Kiralananın bu hali ile çalışma izni alınamayacağını bilen davacı kiracının, kiralananı teslim aldığı tarihte bu hukuki ayıbı bildiğinin ve kira sözleşmesini haksız olarak feshettiği kabul edilmelidir. Ancak, kiralayan da, kira sözleşmesini 4 ncü maddesiyle kiralananın da içinde bulunduğu iş merkezinin halka açılma tarihini 2000 yılının üçüncü üç aylık dönemi olarak taahhüt etmiş olmasına karşın yapı kullanma izin belgesini bu zaman dilimi içerisinde sağlayamamış olmasından dolayı kusurludur. Bu durum karşısında mahkemece, hukuki ayıbı bilerek kiralananı teslim alan kiracının sözleşmeyi fesihte haksız olduğu, ancak, yapı kullanma izin belgesi olmadan işyerini kiraya veren ve bu belgeyi öngörülen tarihte edinemeyen kiralayanın da kusur olduğu gözetilerek kira sözleşmesinin 8 nci maddesi hükmü uyarınca teminatın iadesi koşullarının buna göre tartışılması gerekirken, yazılı biçimde karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın bu nedenle davalı ve karşı davacı İntem yararına bozulması gerekmiştir. 3- Kabul şekline göre de, davacının dava dışı şirkete ödediği komisyon bedelinden davalı karşı davacı sorumlu bulunmadığı halde bu miktarın da davalı karşı davacıdan tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiştir. SONUÇ Yukarıda 1 nolu bentte yazılı nedenlerle davalı karşı davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının REDDİNE, 2 ve 3 nolu bentlerde açıklanan nedenlerle kararın davalı karşı davacı İntem yararına BOZULMASINA, takdir edilen duruşma vekillik ücretinin davacı karşı davalıdan alınarak davalı karşı davacıya verilmesine, ödediği temyiz peşin harcın isteği halinde temyiz edene iadesine, tarihinde oybirliğiyle karar verildi. YARGITAY 11. HUKUK DAİRESİ E. 2003/10930 K. 2004/6802 T. • ALACAK DAVASI Kiralanan Yerin Yapı Kullanma İzni Olmadığını Bilen Kiracının Bu Sebebe Dayanarak Kira Sözleşmesini Feshetmesinin Haksız Olması-Ancak Yapı Kullanma İznini Taahhüt Edilen Tarihte Temin Edemeyen Kiralayanın da Kusurlu Olması • AYIPLI MAL Baştan Beri Kiralanan Yerin Yapı Kullanma İzni Olmadığını Bilen Kiracının Bu Sebebe Dayanarak Kira Sözleşmesini Feshetmesinin Haksız Olması • HAKSIZ FESİH Kiralama Sözleşmesinin Yapıldığı Andan Beri Kiralanan Yerin Yapı Kullanma İzni Olmadığını Bilen Kiracının Bu Sebebe Dayanarak Kira Sözleşmesini Feshetmesinin Haksız Olması • KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ Kiralanan Yerin Yapı Kullanma İzni Olmadığını Kira Sözleşmesi Yapılırken Bilen Kiracının Bu Sebebe Dayanarak Kira Sözleşmesini Feshetmesinin Haksız Olması • YAPI KULLANMA İZNİ Bu İznin Olmadığını Kira Sözleşmesi Yapılırken Bilen Kiracının Bu Sebebe Dayanarak Kira Sözleşmesini Feshetmesinin Haksız Olması 818/ ÖZET Hukuki ayıbı bilerek kiralananı teslim alan davacı kiracının akdi fesihte haksız olduğu, ancak yapı kullanma izin belgesi olmadan işyerini kiraya veren ve bu belgeyi taahhüt edilen tarihte temin etmeyen davalının karşı davacının da kusurlu olduğunun kabulü ile, kira sözleşmesinin hükmü gereğince kiralayanda bulunan teminatın iadesi şartlarının buna göre tartışılması gerekir. DAVA Taraflar arasında görülen davada Ticaret Mahkemesi’nce verilen tarih ve 2001/256 – 2003/236 sayılı kararın Yargıtay’ca incelenmesi davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, dava dosyası için Tetkik Hakimi tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü KARAR Davacı vekili, tarihli kira devir protokolü ile müvekkilinin davalıya ait mağazayı kiraladığını, yapı kullanma izni olmadığı için müvekkilinin işyeri ruhsatı olmadığını, ihtarnameye rağmen davalının gerekli belgeleri göndermediğini ve Belediye tarafından müvekkiline ceza verildiğini, ihtarname ile tarihinden itibaren kira sözleşmesinin feshedilerek tarihinde mecurun tahliye edildiğini, davalı tarafından USD teminatın müvekkiline iade edilmediğini ileri sürerek, faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı birleşen davanın davacısı vekili,davacının feshi ihbar sürelerine uymadan sözleşmeyi haksız olarak feshettiğini, bu nedenle davacının karşı davalının borcu olduğunu belirterek, asıl davanın reddine, USD kira alacağı ile TL elektrik bedelinin faiziyle birlikte karşı davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir. Mahkemece bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte ve dava açıldığı sırada kiralanan mecurun yapı kullanma izninin bulunmaması nedeniyle davacının işyeri çalıştırma ruhsatını alamadığı, işyerinin ruhsatsız çalıştırması nedeniyle K. Belediyesi tarafından para cezası kesildiği, yapı ruhsatının temini konusunda davacının davalıya ihtarname gönderdiği ancak, bu eksikliğin giderilmediği, 249 ve devam eden maddelerine göre kiralayanın mecuru ayıpsız ve kullanıma elverişli olarak kiracıya teslim etmesi gerektiği, davacının sözleşmeyi haklı olarak feshettiği ve teminatın iadesi gerektiği, elektrik giderinin karşı davacı tarafından ödendiğine dair kanıt sunulmadığı gerekçesiyle, tarihinden itibaren faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, birleşen davanın reddine karar verilmiştir. Karar, davalı karşı davacı vekilince temyiz edilmiştir. 1-Dava dosyası içerisindeki bilgi ve belgelere, mahkeme kararının gerekçesinde dayanılan delillerin tartışılıp, değerlendirilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına göre TEDAŞ’a ödenen tahsili istemine ilişkin karşı davanın reddine dair hükme ilişkin davalı karşı davacı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddi ile bu miktar yönünden hükmün onanmasına karar vermek gerekmiştir. 2-Davacı V. Tic Ltd Şti vekili, davalıdan kiralanan mecurun bulunduğu taşınmazın yapı kullanma izin belgesi olmadığı için işyeri ruhsatı alınamadığını, bu nedenle idari para cezasına muhatap olan müvekkilinin kira sözleşmesini haklı olarak feshettiğini ileri sürerek, kiralayanda bulunan teminatın iadesine karar verilmesini istemiştir. Davalı karşı davacı vekili ise, işyerini inşaat halinde iken kiralayan davacının karşı davalının yapı kullanma izin belgesi olmadığını baştan beri bildiğini,teslim sırasında hukuki ayıbı bilerek mecuru teslim alan kiracının, daha sonra hükmü gereğince bu ayıbı ilerek sözleşmeyi feshedemeyeceğini savunarak, asıl davanın reddini, karşı dava ile de USD kira alacağının faiziyle birlikte tahsilini istemiştir. Dava konusu mecur tarihli sözleşme ile dava dışı V. Tekstil San ve Tic kiralanmış, tarihli protokol ile de davacıya devredilmiştir. Gerek kira sözleşmesinin akdedildiği tarihte, gerekse davacıya devir tarihinde mecurun da içinde bulunduğu taşınmazın inşaat halinde olduğu, yapı kullanma izin belgesi bulunmadığı davacı karşı davalı kiracı tarafından bilindiği taraflar arasında tartışmasız olduğu gibi, dosyadaki kanıtlarla da sabittir. Bu hali ile çalışma izni alınamayacağını bilen davacı kiracının, kiralananı teslim aldığı tarihte hukuki ayıbı bildiğinin ve kira sözleşmesini haksız olara feshettiğinin kabulü gerekir. Ancak, davalı karşı davacı taraf da, kira sözleşmesinin “Özel Şartlar” bölümünde yer alan hükmüne göre, mecurun da içinde bulunduğu ticaret merkezinin halka açılma tarihini 2000 yılının üçüncü üç aylık dönemi olabileceğini taahhüt etmiş olmasına rağmen, yapı kullanma izin belgesinin bu dönemde teminin edilememesinde kusurlu görülmektedir. Açıklanan durum karşısında mahkemece, hukuki ayıbı bilerek kiralananı teslim alan davacı kiracının akdi fesihte haksız olduğu, ancak yapı kullanma izin belgesi olmadan işyerini kiraya veren ve bu belgeyi taahhüt edilen tarihte temin etmeyen davalının karşı davacının da kusurlu olduğunun kabulü ile, kira sözleşmesinin hükmü gereğince kiralayanda bulunan teminatın iadesi şartlarının buna göre tartışılması gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle davalı karşı davacı yararına bozulması gerekmiştir. SONUÇ Yukarda 1 numaralı bentte açıklanan nedenlerle, TEDAŞ’a ödenen tahsili istemine ilişkin karşı davanın reddine dair hükme ilişkin davalı karşı davacı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddi ile bu miktar yönünden hükmün ONANMASINA, 2 numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı karşı davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararının davalı karşı davacı yararına BOZULMASINA, takdir edilen duruşma vekillik ücretinin davacı – karşı davalıdan alınarak davalı – karşı davacıya verilmesine, ödediği temyiz peşin harcın isteği halinde temyiz edene iadesine, tarihinde oybirliğiyle karar verildi. YARGITAY 11. HUKUK DAİRESİ E. 2002/1079 K. 2002/1394 T. • KİRA SÖZLEŞMESİNİN İPTALİ TALEBİ Kiralanan Taşınmazın Ruhsatsız Olması Nedeniyle Kira Amacına Uygun Kullanılamaması • RUHSATSIZ YAPININ KİRAYA VERİLMESİ – Kiralayanın Borçlarını Yerine Getirememesi Kira Sözleşmesinin İptali Talebi • KİRALAYANIN BORÇLARI Taşınmazı Kira Sözleşmesine Uygun Kullanmaya Müsait Teslim Etme Yükümlülüğü 818/ ÖZET Davaya konu kiralananın ruhsatsız olduğu ve kira sözleşmesinin konusu olan sinemaya dönüştürülmesi imkanının mevcut mevzuata göre sözleşmenin kurulduğu anda bulunmadığı yanlar arasında çekişmesizdir. 249. maddesi gereğince, kiralayan, akitten maksut kullanmaya salih bir halde, kiralananı kiracıya teslimle yükümlüdür. Davaya konu taşınmazın ise sözleşme kurulduğu tarihte ruhsatsız olduğu açıktır. Davalı kiralayanın kendi taşınmazındaki bu hukuki ayıbı bilmesi gerekmektedir. Davalı kiracıya bu konuda araştırma yükümlülüğü ve sonucuna katlanma sorumluluğu getirilemez. DAVA Taraflar arasında görülen davada İzmir Asliye Mahkemesince verilen tarih ve 2000/518-2001/117 sayılı kararın Yargıtayca incelenmesi duruşmalı olarak davacılar vekili tarafından istenmiş olmakla, duruşma için belirlenen günde davacı avukatı Aydın Pura ile davalılar avukatı Kalemci gelip, temyiz dilekçesinin de süresinde verildiği anlaşıldıktan ve duruşmada hazır bulunan taraflar avukatları dinlenildikten sonra duruşmalı işlerin yoğunluğu ve süre darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması ileriye bırakılmıştı. Dava dosyası için Tetkik Hakimi Hüseyin Ulus tarafından düzenlenen rapor dinlenildikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü KARAR Davacılar vekili, müvekkillerinin gerekli tadilatlar yapıldıktan sonra sinema olarak işletmek üzere, davalılara ait taşınmazı özel bir sözleşme ile kiraladıklarını; ancak binanın ruhsatsız olduğunun ve tadilat yapılamayacağının, aldatılarak hataya düşürüldüklerinin ortaya çıktığını ileri sürerek, sözleşmenin geçersiz olduğunun ve iptali gerektiğinin tespitini, sadece miktar kısmı dolu teminat senedinin ve dolarlık çekin iptalini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, iddiaların doğru olmadığını ve davacıların gerekli girişimlerde bulunmadıklarını savunarak davanın reddini istemiştir. Mahkemece toplanan delillere göre, kiracı tacirin sözleşme imzalamadan önce kiralananın müsait olup olmadığını araştırmak zorunda olduğu, tadilat izni veya işletme ruhsatı temin edilememesi halinde kiralayana hiçbir sorumluluk yüklenemeyeceğinin sözleşme ile kararlaştırıldığı, asıl sözleşmeden sonra ek sözleşme düzenlendiği ve irade fesadı hallerinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir. Dava, kira sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine dair hüküm kurulmuştur. Davaya konu kiralananın ruhsatsız olduğu ve kira sözleşmesinin konusu olan sinemaya dönüştürülmesi imkanının mevcut mevzuata göre sözleşmenin kurulduğu anda bulunmadığı yanlar arasında çekişmesizdir. Yanlar arasındaki çekişme, sözleşmede kiralayanı koruyan hükümlerin bağlayıcılığı ve kiracının sözleşmeden doğan sorumluluğu noktalarında toplanmaktadır. 249. maddesi gereğince, kiralayan, akitten maksut kullanmaya salih bir halde, kiralananı kiracıya teslimle yükümlüdür. Davaya konu taşınmazın ise sözleşme kurulduğu tarihte ruhsatsız olduğu açıktır. Davalı kiralayanın kendi taşınmazındaki bu hukuki ayıbı bilmesi gerekmektedir. Davalı kiracıya bu konuda araştırma yükümlülüğü ve sonucuna katlanma sorumluluğu getirilemez. Çünkü kiracı, kira sözleşmesinde belirttiği maksatlarına uygun bir kiralanan teslim alacağını beklemektedir. Kiralayanın böyle bir ayıbı bilerek ve gizleyerek taşınmazını kiraya vermesi ise kötüniyetli bir davranış olur ve korunamaz. Öte yandan, bir an için kiralayanın imar durumunu bilmeden taşınmazını kiraya verdiği kabul edilseydi dahi, bu durum en azından ağır kusur teşkil edecekti. BKnun 99/1. maddesi uyarınca, hile veya ağır kusur halinde duçar olacak sorumluluktan borçlunun iptidaen beraatını tazammun edecek her şart batıl olacağından, davalının, sözleşmenin özel şartlar 14. maddesinde yer alan ve inşaat, onarım vs işlere resmi mercilerce müsaade edilmemesi halinde kiralayana herhangi bir sorumluluk yüklenemeyeceği hükmüne dayanarak, kiralananı sözleşme maksadına uygun kullanıma hazır teslim sorumluluğundan kurtulması mümkün olmayacaktır. Diğer taraftan, sözleşme tadilatı inşaat ruhsat başvurusu öncesinde ve ilk sözleşmeden hemen bir ay sonra yapılmış olup, sadece kira süresini değiştirmeye yönelik bulunmaktadır ve davacı yönünden kiralananın ruhsatsız olmasına muvafakat verilmesi anlamını taşımamaktadır. Mahkemece, kiralananın akitten maksut kullanmaya salih bir halde kiracıya teslimi imkanının kira sözleşmesi yapıldığı esnada bulunmadığı ve kiralayanın bu sorumluluktan kurtulma şartlarının geçersiz olduğu gözetilerek sonucuna göre inceleme yapılarak bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi yerinde görülmediğinden kararın bu nedenle davacılar yararına bozulması gerekmiştir. SONUÇ Yukarda açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın davacılar yararına BOZULMASINA, lira duruşma vekillik ücretinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine, ödediği temyiz peşin harcın isteği halinde temyiz edene iadesine, tarihinde oybirliğiyle karar verildi. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2001/6727 K. 2001/7921 T. • KİRACININ SÖZLEŞMEDEN DÖNMESİ Kiralananın İskan İzninin Olmadığı/Geçici İşletme Ruhsatı Dahi Alınamadığı – Kiralanandaki Ayıpların Sözleşmenin Amacına Uygun Kullanımını İmkansız Hale Getirdiği • KİRALANANDAKİ AYIPLAR Kiralananın İskan İzninin Olmadığı/Geçici İşletme Ruhsatı Dahi Alınamadığı – Kiracının Sözleşmeden Dönme Hakkını Kullanabileceği • KİRALAYANIN YÜKÜMLÜLÜĞÜ Kiralananın Kullanılabilir Bir Duruma Getirilmediği – Kiralanadaki Atık Su Tahliye Kanalının Dar Olduğu/Havalandırma Bacası Olmadığı • KİRALANANIN TESLİMİ Kiralayan Tarafından Sözleşmedeki Amaca Uygun Teslim Edilmediği – Kiracının Sözleşmeden Dönme Hakkını Kullanabileceği • SÖZLEŞMEDEN DÖNME HAKKI Kiracının/Kiralananın Sözleşmedeki Amaca Uygun Teslim Edilmemesi Nedeniyle – Kiralayanın Yükümlülüklerini Yerine Getirmediği 818/ 108, 249, 250 ÖZET Kiralananın kullanılabilmesi için iskan izni bulunması vazgeçilmez bir zorunluluk olup, bunun yerine getirilmesi de kiralayana ait bulunmaktadır. Sözleşme yapılırken sözü edilen iskan izninin bulunmaması, kiralayanı kanunen kendisine yüklenen iskan iznini alma ve kiralananı sözleşmenin amacına uygun kullanılabilir duruma getirme yükümlülüğünden kurtarmaz. Kiralananda atık su tahliye kanalı dar olduğundan kiralananı pis su basmış, havalandırma bacası olmadığından geçici işletme ruhsatı dahi alınamıyacağı bilirkişi raporunda belirtilmiştir. Bu aşamada kiralananın sözleşmeden beklenen amaca uygun teslim edildiğinden söz edilemez. DAVA Dava dilekçesinde kira sözleşmesinin feshi, kira bedeli olarak ödenen 8000 DM ile depozito 3000 DM, malzeme bedeli DM manevi tazminat liranın, karşı davada ise DM. maddi tazminat ile lira manevi tazminatın masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın akdin feshi ve depozitonun iadesi talebi yönünden kabulü, diğer talepler ile karşı davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı ve karşı davacı vekilleri tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü KARAR Davacı, davalıya ait taşınmazı tarihli sözleşme ile kafeterya olarak işletilmek üzere aylık 1000 DM. kira bedeli karşılığı kiraladığını, işletmeye esas tadilat ve malzeme alımı yapmış ise de kiralananın pis su gideri, havalandırma bacası ve yapı kullanma izni olmadığı için işletme ruhsatı alınamadığını, ihtarname göndermesine rağmen bu eksiklikler giderilmediği için kira akdinin feshi, haksız ödenen 8000 DM. kira bedeli ile peşin verilen 3000 DM. depozito bedeli, DM. kiralanana yapılan masraf ve lira manevi tazminatın tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı, sözleşmeden doğan DM. maddi tazminat ile lira manevi tazminatın tahsili talebiyle karşı dava açmıştır. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile akdin feshi ve depozitonun tahsili, diğer talepler ile karşı davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı ve karşı davacı davalı vekilleri tarafından temyiz edilmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, sair temyiz itirazları yerinde değildir. Ancak, kiralananın kullanılabilmesi için iskan izni bulunması vazgeçilmez bir zorunluluk olup, bunun yerine getirilmesi de kiralayana ait bulunmaktadır. Sözleşme yapılırken sözü edilen iskan izninin bulunmaması, kiralayanı kanunen kendisine yüklenen iskan iznini alma ve kiralananı sözleşmenin amacına uygun kullanılabilir duruma getirme yükümlülüğünden kurtarmaz. Ayrıca, kiralananda atık su tahliye kanalı dar olduğundan kiralananı pis su basmış, havalandırma bacası olmadığından geçici işletme ruhsatı dahi alınamıyacağı bilirkişi raporunda belirtilmiştir. Bu aşamada kiralananın sözleşmeden beklenen amaca uygun teslim edildiğinden söz edilemez. Kiralanan şeyin ayıpları, kiralayanın tekeffülü altındadır. Bu ayıplar kiralananın sözleşme ile güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını veya işletilmesini imkansız kılacak yahutta bu kullanım ve işletmeyi önemli surette azaltacak çeşitten ise kiracı sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir BK. ve 106-108 . Bu durumda, kiralayan aldığı kiraların tamamını alıkoyamaz, ancak şeyin kullanıldığı süre için ayıp nedeniyle indirilmiş kiraya karşılık olan miktarı alıkoyabilir. Mahkemece yukarıdaki ilke dikkate alınarak toplanan taraf delillerine göre kiralayana fesihten önce ödenen kira bedelinin iadesi talebinin tamamen reddi cihetine gidilmesi doğru görülmemiştir. Bunun dışında, reddedilen karşı dava nedeniyle maktu red harcının mahsubu ile peşin yatırılan bakiye harcın iadesi gerekip gerekmediğinin düşünülmemesi de doğru değildir. SONUÇ Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, tarihinde oybirliğiyle karar verildi. YARGITAY 3. Hukuk Dairesi 2017/6433 E. 2017/10426 K. MAHKEMESİ SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki uyarlama davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı, Akçakonak köyü muhtarlığına ait 10 dönümlük araziyi yıllık % 35 artış şartı ile 20 yıllığına kiraladığını ve arazi üzerine fason tavuk çiftliği kurduğunu, 2013 yılına kadar artış şartına göre kira bedellerini ödediğini, arazinin ortasından yol geçmesi sebebiyle ancak 2 dönümlük kısmının telle çevrilip kullanılabildiğini, kirayaveren muhtarlığın büyükşehir belediyesine bağlanması sebebiyle davalı tarafından 2013 yılından 2015 yılına kadar çeşitli nedenlerle kira bedelinin alınmadığını, nihayetinde gecikme faizi ile birlikte borç tahakkuk ettirildiğini, bu borcu ödemesinin mümkün olmadığını, fiilen kullanmakta olduğu 2 dönüm civarındaki araziye ödediği kira bedelinin fahiş olduğunu, kira sözleşmesindeki artış oranının ÜFE artışı oranında uyarlanmasını, artış şartı doğrultusunda ödeme yapmaya devam etmesi halinde kira bedelinin arazinin değerini aşacağını belirterek kira bedelinin tespitini ve ödemiş olduğu miktarın ödemesi gereken miktardan tenkis edilerek borcun tahakkuk ettirilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili, davacının kira bedellerini eksik olarak ve gecikmeli ödediğini, kiralanan arazinin tamamını halen kullandığını, kesinleşmiş kira borçları olduğunu ve kira bedellerinin geçmişe dönük olarak yeniden hesaplanması talebinin yerinde olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davacının 2003 yılından bu yana kiralananı aynı sınırlar içerisinde ve aynı amaçla kullandığı, 2013 yılında Aydın ilinin büyükşehir olması durumunun yalnızca taşınmazın malikinde değişiklik meydana getirdiği, sözleşmenin uygulanmasında herhangi bir farklılık oluşturmadığı ve davacının borcunun aynen devam ettiği, davacının dava dilekçesindeki beyanına göre kira başlangıcı olan 2003 yılından 2013 yılına kadar %35 artış oranının kendisi tarafından uygulanageldiğinin de göz önünde bulundurulması halinde; davacı kiracı yönünden olağanüstü bir durumun meydana geldiğinden bahsedilemeyeceği, davacının söz konusu arazi üzerine tavuk çiftliği kurduğu, ihtilafsız olan sözleşmede de açıkça ticari faaliyetler için kullanılacağı kararlaştırılmış olduğundan davacının tacir olduğu, bu durumda TBK'nun madde 344'ün davacı açısından uygulanmasının mümkün olmadığı ve davacının kira sözleşmesinde kararlaştırılan şartlar ile bağlı olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından süresi içerisinde temyiz edilmiştir. 1-Davacı dava dilekçesinde üç ayrı talepte bulunmasına rağmen, sadece üzerinden harç yatırarak dava açmıştır. 492 Sayılı Harçlar Kanunu gereğince; dava değerinin uyarlama istenen bedel ile ödenen kira bedeli arasındaki kira farkının yıllık toplamı üzerinden karar ve ilam harcı alınır. Aynı yasanın 16. maddesine göre de değer tayini mümkün olan hallerde dava dilekçesinde değer gösterilmesi zorunludur. Gösterilmemiş ise davacıya tespit ettirilir. Tespitten kaçınma halinde dava dilekçesi işleme konulmaz. Noksan tespit edilen değerler hakkında 30. madde hükmü uygulanır. 492 Sayılı Harçlar Kanunu’nun 30. maddesi ise davanın başında alınmış olan karar ve ilam harcının noksan olduğunun sonradan anlaşılması halinde karar ve ilam harcı tamamlanmadıkça davaya devam olunamayacağını düzenlemiştir. Bu durumda mahkemenin harcın tamamlanması için uygun süre vermesi ve ondan sonra yargılamaya devam olunması gerekir. Harç kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemece kendiliğinden gözetilmelidir. Davacının istemleri yönünden harç tamamlatılmadan yargılamaya devam edilerek hüküm kurulması doğru olmamıştır. 2-Sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık Ahde Vefa ilkesi, hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, kararlaştırılan edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında olan denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hâsıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık sözleşmenin değişen şartlara uydurulması ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır. Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette değişmişse artık taraflar akitle bağlı tutulmazlar, değişen koşullar karşısında TMK. nun 2. maddesi uyarınca sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkânı hâsıl olur. Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir. Akit yapılırken öngörülemeyen değişikliklerin borcun ifasını güçleştirmesi halinde “işlem temelinin çökmesi” gündeme gelir. İşlem temelinin çöktüğünü kabul eden hâkim; duruma göre, alacaklı lehine borçlunun edimini yükseltmeye, borçlu lehine onun tamamen veya kısmen akit yapıldığı andaki dengeyi sağlayacak biçimde, edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar vermek suretiyle sözleşmeyi değişen şartlara uydurur. Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak uyarlama hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı takdirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir. Bazen de sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak uyarlama kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek TMK. nun 2/2 maddesi hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması manasına gelebilir. Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir isabetsizlik çıkmışsa uyarlama yine yapılmalıdır. İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak 1, 2 ve yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur. Değişen durumların, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması halinde, taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk, sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur TMK md. 1. Bu yönteme o sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denilir. Uyarlama daha çok ve önemli ölçüde uzun ve sürekli borç ilişkilerinde söz konusu olur. Sözleşmeye bağlılık ve saygı esastır. Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan “irade özgürlüğü”, “sözleşme serbestliği” ve “sözleşmeye bağlılık” ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale uyarlama müessesesi, istisnai, tali ikinci derecede ve yardımcı niteliktedir. Sözleşmeye müdahale için, gerekli olan esaslara gelince; Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilir nitelikte olmamalı veya olaylar öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir. Sözleşmeye bağlılık esas olduğundan, uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir. Sözleşmeye yazılan özel hükümler yorumlanıp, bunların taraflara sağladığı hak ve yararlar ile ekonomik değişikliklerin etkileri, kiralananın nitelikleri gibi Somut olayın özelliği ile belirlenecek tüm objektif ve sübjektif hal ve koşullar değerlendirilmeli, uyarlama yapılması kanaatine varılırsa, sözleşmedeki intibak boşluğu, hak ve nesafet, doğruluk, dürüstlük kuralları TMK. 2/1, 4. md ışığında yasa boşluğunda olduğu gibi TMK. nun 1. maddesindeki yetkiye dayanılarak hâkim tarafından doldurulmalıdır. Sözleşmenin değişen hal ve şartlara intibakını öngören veya görmeyen her türlü karar yukarıda açıklanan esasların, toplanan delillerin ret ve kabul edilen yönlerini, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır. Burada önemle belirtilmesi gereken husus uyarlama davalarına özgü temel kurallar gözetilmeksizin salt kira parasının tesbitine ilişkin davalarda izlenen yöntemlerle, örneğin sadece taşınmazın cinsi, yüzölçümü, bulunduğu mevki, emsal taşınmazların kira bedelleri gibi verilerle intibak boşluğu doldurulup, sözleşme düzeltilemez. Değerlendirmede bunlar ancak yardımcı kaynak olarak gözetilebilir. Diğer bir anlatımla, sözleşmede yüklenilen edimleri tamamen başka bir anlam verilecek hale getirmek suretiyle bir tarafa beklenmedik şekilde olağanüstü yararlar sağlanamaz, sözleşme yeni bir hale dönüştürülemez. Yine sözleşmenin kurulması sırasında tarafların sözleşmeyi uzun süreli yapmalarına ilişkin birleşen amaç ve iradeleri hiçbir zaman gözden kaçırılmaması gereken vazgeçilmez bir olgudur. Gerçekten de uzun bir süreyle kira akdine bağlanmış kiracı ve kiralayanın hak ve vecibelerini, kısa süreli kira sözleşmesinin tarafları ile bir konumda görmenin sözleşme serbestîsi ilkesine, adalet ve mantık kurallarına aykırı olacağında duraksamaya yer olmamalıdır. Aksinin düşünülmesi halinde sözleşmenin fesih edildiği, yeni bir sözleşmenin ortaya çıktığı sonucuna kavuşmak gerekir ki hükümlerini sürdüren bağlayıcı ve ayakta duran sözleşme karşısında bunu kabul etmek mümkün değildir. Somut olayda; Davada dayanılan ve hükme esas alınan başlangıç tarihli 20 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede yıllık Lira kira bedeli ödeneceği ve kiranın her yıl % 35 oranında artırılacağı kararlaştırılmıştır. Sözleşme geçerli olup tarafları bağlar. Sözleşmede kararlaştırılan kira artış şartında uyarlamaya gidilemez. Bununla birlikte her davada açıldığı tarihteki koşullara göre değerlendirilme yapılması zorunluluğu vardır. Geçmişe dönük olarak doğmuş kira alacağının indirilmesi şeklinde uyarlama istenemeyeceği hususu da dikkate alınarak yukarıda açıklanan sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin kural ve yöntemlerin ışığı altında mahkemece; yerinde uygulama yapılıp, uzman bilirkişiler düşüncesinden de yararlanmak suretiyle, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgede kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar araştırılıp, değerlendirilerek, sonuçta işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde kiracının ne miktar kira parasından sorumlu olacağının belirlenmesi, böylece sözleşmedeki kira parasını, tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hak ve nesafet TMK 2/1, 4. md kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde uyarlanması, aksi halde ise davanın reddine karar verilmesi gerekirken, sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin açıklanan kural ve yöntemler yeterince gözetilmeden, eksik araştırma ve inceleme ile davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. SONUÇ Yukarıda birinci ve ikinci bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın 6100 sayılı ...ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici hükmü gözetilerek uyarınca davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, tarihinde oybirliğiyle karar hukukun adaletli dağıtılabilmesi için yargı kararlarının paylaşımına daha çok önem vermektir. sitesi, paylaşılan kararların yargısal faaliyetlerde kullanılmasında herhangi bir hak ve sorumluluk kabul etmemektedir. Trend Anasayfa kira bedelinin uyarlanması davası dilekçe örneği kira bedelinin uyarlanması davası dilekçe örneği 23-12-2014 165805 Taşınmaz kiralamalarında kira bedelinin yeniden belirlenmesi için açılabilecek davalar arasında kira bedeli uyarlama davası da bulunuyor. Dava, kira bedelinin uyarlanması davası dilekçesi ile mahkemeye başvurularak açılabiliyor.. Kira bedelinin uyarlanması davası dilekçesi! 15-10-2014 152410 Taşınmaz kiralamalarında, kira bedelinin değişen yeni koşullara uyarlanması için mahkemeye müracaatta bulunarak dava açılabiliyor. Kira bedelinin uyarlanması dilekçesi nasıl yazılır? İşte Kira bedelinin uyarlanması davası dilekçesi... Kira tespit davası ne zaman açılır? Ev sahibi kiraya ek zam yapabilir mi? 14-04-2022 204100 Kira tespit davası, kiracı ya da kiraya veren tarafından açılan kira bedelinin yeniden belirlenmesinin talep edildiği bir davadır. Bu dava uygulamada genellikle kira artış davası olarak bilinmektedir. Peki, Ev sahibi kiraya ek zam yapabilir mi? Kira tespit davası ne zaman açılır? İşte tüm detaylar.. Kira kaç gün gecikirse ihtar çekilir? 19-03-2022 034800 Taşınmazını kiraya veren ancak kira bedelinin tahsilinde zorluk yaşayanlar kiracısına ne kadarlık bir gecikme halinde ihtar çekebileceğini merak ediyor. Peki, kira kaç gün gecikirse ihtar çekilir? Avrasya GYO, Metrocity'de kira sözleşmesini yeniledi! 10-03-2021 090543 Avrasya GYO, Şişli Metrocity A blok 17. kat kira sözleşmesinin yenilenmesine, kira bedelinin aylık 25 bin 422 TL olarak belirlenmesine ve 1 Mart 2021'den başlamak üzere kira sözleşmesinin 1 yıllığına uzatılmasına karar verdi. İş GYO 2020'de 2 AVM ve 2 çarşıdan milyon TL kira geliri elde etti! 30-01-2021 114159 İş GYO'nun ekspertiz kira bedelinin altında kira geliri elde edilen iki alışveriş merkezi ve iki çarşının 2020 yılı için ortalama dolulukları baz alınarak hesaplanan kira ekspertiz bedeli toplamları KDV hariç 42,8 milyon TL, 2020 yılı sonunda elde edilen toplam kira gelirleri ise KDV hariç 31,2 mily TÜGVA'da kira tartışması! 20-12-2020 091900 Türkiye Gençlik Vakfı TÜGVA, Tunceli’de sivil toplum kuruluşları ve halkın, dinci yapıların örgütlenmesine karşı giriştiği mücadele üzerine Tunceli Temsilciliği tabelasını indirmişti. Dersim Araştırmaları Merkezi’nin DAM, vakıfa bu kuruluşlar için kira bedelinin alınıp alınmadığını sordu. Katalonya'da konut kira bedellerine sınırlama! 10-09-2020 151509 Konut kira bedelinin, kiracının aylık gelirinin yüzde 30'unun üzerine çıkması halinde uygulanacak yeni yasa ile kira fiyatlarının Barselona'da yüzde 25 düşmesi öngörülüyor. İş yeri kira sözleşmelerinde koşullar değişiyor! 29-06-2020 144029 Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı, iş yeri kiralarına ilişkin açıklamalarda bulundu. Özelmacıklı, kira kontratları yazılırken kira bedelinin net mi brüt mü olduğunun açıkça yazılması gerektiğini belirtti... Avrasya GYO'nun Samsun'daki okul ve arsası 1 yıllığına kiraya verildi! 24-06-2020 101254 Avrasya GYO'nun portföyünde yer alan Samsun'daki betonarme 6 katlı okul ve arsasının Çarşamba Vefa Eğitim Kurumları Sanayii ve Ticaret 1 yıllığına kiraya verilmesine, kira bedelinin kiraya verilen okul binasından bir kira yılı içerisinde toplam cirosunun yüzde 20'si olarak belirlenmesine kar kira bedelinin uyarlanması davası dilekçe örneği Haberi Kira bedelinin uyarlanması davası dilekçesi!Kira bedelinin yeniden belirlenmesi için açılabilecek davalar arasında kira bedeli uyarlama davası da bulunuyor. Asliye veya Sulh Hukuk Mahkemelerinde kira bedeli uyarlama davası açılabiliyor. Kira bedelinin uyarlanması davası dilekçesi örneği aşağıda yer alıyor;Kira bedelinin uyarlanması davası dilekçesi örneği......... MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNEDAVACI VEKİLİ DAVALI KONU Kira bedelinin değişen ekonomik koşullara uyarlanması istemimizden DEĞERİ AÇIKLAMALARIMIZ 1- Müvekkilim maliki bulunduğu ....... adresindeki ... m2 alanlı zemin katı davalıya market olarak kullanılmak üzere …/…/… başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesiyle 5 yıllığına aylık … TL bedelle kiraya Kira sözleşmesinde yıllık artış % 25 olarak belirlenmişse de zaman içerisinde meydana gelen... Copyright © 2022 About Latest Posts GİRGİN1999 yılında Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi'nden mezun olan GİRGİN, 2003-2004 yılları arasındaki 1 yıl hakimlik döneminin dışında 2000 yılından bu yana aile, miras ve gayrimenkul hukuku alanlarında avukatlık köşe yazısı Hürriyet Gazetesi'nde de yayınlanan Yasin GİRGİN iyi derecede İngilizce ve Almanca bilmekte olup hukuk alanında iki kitabı da bulunmaktadır. Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği- Yeni Dönem Kira Bedeli SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE DAVACI VEKİLİ DAVALI KONU Aylık … TL olan kira bedelinin yeni dönem için … TL’ye çıkarılarak tespiti talebinden ibarettir. AÇIKLAMALAR 1- Davalı, mülkiyeti davacıya ait olan ve …. adresinde bulunan dairede …/…/… başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olarak oturmakta ve halen aylık … TL kira ödemektedir. 2-Davacı tarafından davalıya kanuni süresi içinde …. Noterliği aracılığıyla …/…/… düzenleme tarihli bir ihtarname çekilmiş ve kira bedelinin yeni dönem için aylık … TL’den … TL’ye çıkarılmış olduğu ihtaren bildirilmiştir. Davalı söz konusu ihtarnameyi tebellüğ etmesine rağmen kira bedelinde herhangi bir artışa gitmemiştir. 3- Günümüz ekonomik koşullarında ortaya çıkan gelişmeler nedeniyle kira bedelinin arttırılması bir zorunluluk olarak ortaya çıkmıştır. Emsal rayiç kira bedelleri ile karşılaştırıldığında da bu artışın normal bir miktar artış olduğu da görülecektir. 4- Bu nedenle , davalının ödemekte olduğu kira bedelinin yeniden tespit edilerek arttırılması için bu kira tespit davasının açılması zorunluluğu doğmuştur. HUKUKİ SEBEPLER TBK, HMK ve ilgili sair mevzuat. DELİLLER …/…/… başlangıç tarihli kira sözleşmesi, …. Noterliği aracılığıyla çekilen …/…/… tarihli ihtarname, bilirkişi raporları, emsal rayiç kira bedelleri, tanık beyanı ve gerektiğinde her türlü hukuki deliller. TALEP SONUCU Yukarıda açıklanan nedenlerle, … TL olan aylık kira bedelinin yeni dönem için … TL’ye çıkarılarak tespitine, yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini vekaleten talep ederim. Saygılarımla, Tarih DAVACI VEKİLİ Av. Ad, Soyad, İmza *Bu dilekçe örnek olarak verilmiştir. Düzenlemeyi ve takibini avukat aracılığıyla yapmanız tavsiye edilir.

kira bedelinin indirilmesi dava dilekçesi